I residenti della contea di La Plata stanno sollevando un putiferio sulle valutazioni delle proprietà

Jan 10, 2024

Avidità. Scossa dei prezzi. Furto.

"Tutti stanno andando fuori di testa per l'aumento percentuale", ha detto Kim Cofman, un agente immobiliare di Durango presso Sotheby's International Realty.

I proprietari immobiliari della contea di La Plata denunciano, a volte con eccessiva verbosità, gli avvisi di valore consegnati loro il 1° maggio.

Gli avvisi contengono i valori immobiliari accertati, sui quali verranno calcolate le imposte immobiliari per il 2023 (da pagare all'inizio del 2024). E i proprietari di case, alcuni dei quali non hanno apportato miglioramenti alle loro proprietà nel ciclo biennale di rivalutazione, hanno ricevuto valori stimati superiori del 40%, 60% o addirittura 100% rispetto a quelli emessi nel 2021.

Bill Fisher ha detto di aver aperto il suo avviso di valutazione "con un grande senso di terrore".

Il timore era giustificato.

La sua casa all'Edgemont Ranch, che ha acquistato per $ 699.000 nel 2016, è stata valutata $ 764.000 nel 2021.

Quest’anno, il valore è balzato del 46%, a 1,12 milioni di dollari.

"Tre lati delle fondamenta della casa stanno lentamente sprofondando – ciò ha causato numerose crepe interne nel muro a secco, nelle pareti e nel soffitto", ha detto. "...Quindi se mettessi la casa sul mercato e qualcuno venisse a vederla, si domanderebbe sicuramente di quelle crepe e offrirebbe meno soldi."

È uno dei 900 proprietari di immobili che, a partire da venerdì, hanno presentato ricorso contro il valore stimato della sua proprietà presso l'ufficio dell'assessore della contea. A titolo di confronto, nell'ultima tornata di valutazioni di due anni fa sono stati presentati complessivamente 615 ricorsi. Giovedì scade il termine per presentare ricorso.

Considerando i lavori necessari alla casa di Fisher, potrebbe avere valide ragioni per presentare appello. Ma molti proprietari di immobili che sollevano forti obiezioni alla contea potrebbero non comprendere il processo di valutazione. E se il processo di valutazione di massa ha sottovalutato una proprietà, fare appello a tale valutazione potrebbe comportare un aumento ancora maggiore della propria valutazione.

L'assessore Carrie Woodson è ferma nella sua affermazione che, come funzionario eletto, serve il popolo della contea di La Plata. E il suo compito è valutare accuratamente i valori delle proprietà.

"Sono disconnesso dalle tasse", ha detto. "Io faccio valori."

Le tasse sulla proprietà sono determinate moltiplicando il “valore effettivo” di una proprietà per l’aliquota di valutazione – per le proprietà residenziali, tale aliquota scenderà al 6,765% dal 7,15% per l’anno fiscale 2023 – per ottenere il “valore stimato”. Il valore stimato viene quindi moltiplicato per l'imposta sul mulino, determinata da vari enti fiscali come la contea, il comune e i distretti dei vigili del fuoco, delle scuole e delle biblioteche, per produrre un onere fiscale.

L'ufficio di Woodson produce il "valore effettivo" di tutte le proprietà nella contea utilizzando il valore di mercato di proprietà simili vicine che sono state vendute di recente.

Lei e i membri del suo staff lavorano nell'ambito di un ciclo di due anni. Gli ultimi avvisi di valore si basano sulle 6.100 vendite immobiliari avvenute nella contea tra il 1 luglio 2020 e il 30 giugno 2022.

"Esaminiamo tali vendite, le osserviamo per quartiere e per area e determiniamo quanto sono cambiate rispetto al valore che abbiamo attualmente su di esse", ha affermato Woodson. "Quindi prendiamo quella percentuale (modifica) e la applichiamo a tutte le proprietà in quella zona."

Il processo, noto come valutazione di massa, non è perfetto, ha affermato Woodson. I ricorsi sono una parte fondamentale per determinare una valutazione accurata.

"Non sempre ricadono equamente sulla proprietà di tutti a seconda della qualità, delle condizioni, cose del genere", ha detto. "Quindi è una parte importante del processo dire: 'Ehi, questo non ha colpito la mia casa in modo corretto ed ecco perché.'"

Le case più vecchie e in cattive condizioni, circondate da nuovi sontuosi alloggi, potrebbero non aver ricevuto una valutazione accurata, ha detto.

Se il proprietario di un immobile presenta ricorso, un perito dell'ufficio di Woodson uscirà e ispezionerà individualmente la proprietà in questione.

Ma, aspetto critico, Woodson non “fissa” i valori delle proprietà.

"Lo stato del Colorado ci richiede di eguagliare il valore di mercato", ha affermato. "E siamo sottoposti a audit su questo processo per assicurarci di averlo fatto correttamente."