Non aspettatevi che i prezzi delle case scendano nel 2023, avverte l'economista di Zillow

Sep 08, 2023

I prezzi delle case negli Stati Uniti hanno appena registrato il primo calo annuale – di un minuscolo 0,2% – in più di un decennio. Alcuni esperti ribassisti e investitori immobiliari lo prendono come un segno di ulteriori gravi cadute in arrivo, prevedendo lo scoppio di una bolla o addirittura un crollo.

Ma non aspettatevi che i prezzi delle case scendano molto ulteriormente nella maggior parte delle aree, ha detto Skylar Olsen, capo economista del mercato immobiliare Zillow, ai giornalisti di Insider in una tavola rotonda.

Tutto si riduce alla mancanza di inventario, ha aggiunto: Il numero di case in vendita è ancora troppo basso.

"Non possiamo promettere che i prezzi delle case continueranno a scendere perché le scorte non sono lì per consentire che ciò accada", ha detto Olsen. "Non so davvero da dove provenga l'inventario per aiutare i prezzi a scendere."

Certo, i tassi ipotecari più alti stanno frenando la domanda degli acquirenti. E sì, le vendite di case nuove sono diminuite del 19% su base annua a febbraio, e il timore di una recessione economica probabilmente dissuaderà un numero maggiore di americani dall’acquistare case.

Ma anche la domanda da parte di un numero ridotto di acquirenti sosterrà i prezzi se non ci sono case sul mercato tra cui scegliere.

E tassi ipotecari più alti impediscono ai proprietari di casa di voler trasferirsi e vendere. I potenziali acquirenti sono ancora in competizione per le poche case in vendita.

Gli Stati Uniti soffrono da tempo di una carenza di alloggi.

Ma i tassi di interesse bassissimi hanno attirato milioni di americani ad acquistare case tra il 2020 e il 2022, costringendo un’intensa concorrenza e guerre di offerte per un numero limitato di case in vendita e peggiorando la situazione.

Questa frenesia della domanda ha spinto al rialzo i prezzi delle case del 18,8% nel 2021 e del 5,8% nel 2022, secondo l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller.

Sebbene i prezzi delle case siano diminuiti rispetto ai massimi del 2022, soprattutto nelle città in forte espansione pandemica come Austin, in Texas; Boise, Idaho e Phoenix rimangono molto al di sopra dei livelli pre-pandemia.

Olsen ha detto che probabilmente rimarranno lì.

Nel 2008, le case pignorate si sono riversate sul mercato e i prezzi sono crollati. Ma questa volta è improbabile che si verifichi un simile eccesso di offerta.

Secondo Realtor.com, il divario tra la costruzione di case unifamiliari e il numero di nuclei familiari formati è cresciuto fino a 6,5 ​​milioni di case nel 2022. I dati della National Association of Realtors mostrano che a gennaio l'inventario esistente era pari a una fornitura di 2,9 mesi. Si tratta di un valore inferiore ai cinque-sei mesi di inventario raccomandati dagli esperti per un mercato immobiliare equilibrato.

L’offerta di alloggi è bassa a causa del calo nella costruzione di nuove case e del fatto che i proprietari di case con bassi tassi ipotecari bloccati non sono disposti a scambiarli con pagamenti mensili più elevati. Questi pagamenti sarebbero richiesti se dovessero vendere e trasferirsi.

Entrambi i fattori hanno raffreddato significativamente l’attività immobiliare, ma devono ancora innescare il tipo di recessione che porta a drastici tagli dei prezzi o a un’ondata di pignoramenti nel mercato immobiliare.

Invece, ha dato origine a più venditori e costruttori di case che offrono concessioni, come soldi per le riparazioni della casa o acquisti di mutui ipotecari, una tecnica in cui un venditore paga una commissione alla chiusura per garantire un tasso ipotecario più basso per un acquirente.

Coloro che possono ancora permettersi l’acquisto di una casa stanno accaparrandosi l’inventario disponibile, soprattutto perché i tassi ipotecari tendono a scendere di settimana in settimana.

L’aumento della domanda e l’aumento della concorrenza probabilmente manterranno i prezzi delle case alti e l’accessibilità degli alloggi bassa.

"Gran parte del modo in cui possiamo raggiungere l'accessibilità economica è costruire più case", ha detto Olsen.

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